Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации 21 августа 2025 года вынесла знаковое Определение по делу № А40-64002/2023, которое поставило точку в одном из самых спорных вопросов в сфере жилищно-коммунального хозяйства: может ли общее собрание собственников помещений (ОСС) в многоквартирном доме снизить размер платы за содержание жилья с обратной силой (ретроактивно). Верховный Суд дал однозначный отрицательный ответ, подтвердив, что такие решения являются незаконными.

Фабула дела

Один из собственников нежилых помещений в МКД обратился с иском о пересчете (зачете на будущие периоды) переплаты, которая возникла из-за снижения на ОСС ставки платы за управление, содержание и ремонт общего имущества МКД (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 августа 2025 г. № 305-ЭС24-23682). Причем согласно данному решению ОСС, таковое решение о снижении размера платы имеет обратную силу и распространяется на предыдущие отношения сторон, начиная с даты на 12 месяцев ранее этого ОСС. Поскольку истец платил исправно, и помещений в доме у него – несколько десятков, то и сумма пересчета с учетом всех предыдущих периодов оказалась внушительная: более 400 тысяч рублей. Дополнительно половину от переплаты собственник требовал уплатить ему как штраф за отказ УК пересчитать плату.

Три судебных инстанции согласились с истцом, отметив, что в ЖК РФ нет прямого запрета на такое снижение цены договора, стало быть, решение ОСС законно, а требования истца подлежат удовлетворению.

Судебный процесс

ВС РФ сначала тоже согласился с этим, указав, что доводы кассационной жалобы УК не позволяют сделать вывод о нарушениях, приведших к судебной ошибке существенного и непреодолимого характера.

Позднее дело все-таки было передано на рассмотрение коллегии ВС РФ определением зампреда ВС РФ, после чего коллегия из трех судей ВС РФ категорически не согласилась с выводами нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции:

• УК (ответчик) с июля 2015 г. по июнь 2022 г. управляла комплексом МКД на основании договора управления, заключенного с собственниками помещений в МКД на основании решения ОСС от 17 июля 2015 г., которым определены основные условия, срок и цена договора управления. Внеочередным ОСС, проведенным в 2020 году, утвержден новый размер платы за содержание жилого (нежилого) помещения. Так, за содержание нежилого помещения установлена ставка (тариф) в размере 195,13 руб./кв. м за период с ноября 2019 г. по 31 декабря 2020 г. В протоколе указано, что данный тариф ежегодно индексируется, решение собственников является неотъемлемой частью договора управления, поэтому изменение собственниками тарифа не требует внесения изменений в договор управления;

• новым внеочередным ОСС в январе 2022 г. определено, что тариф за оказываемые услуги по содержанию и ремонту общего имущества уменьшен до размера 170 руб./кв. м в месяц, причем эта уменьшенная ставка утверждена на период с 1 января 2021 г. по 30 июня 2022 г;

• между тем, удовлетворяя иск собственника помещений о перерасчете платы согласно тарифам, установленным решением ОСС от января 2022 г., суды не учли требований законодательства;

• в соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД. В силу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления МКД УК по заданию собственников помещений обязуется выполнять работы / оказывать услуги по управлению домом, которые оплачиваются собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 158 ЖК РФ. Порядок определения и размер платы за содержание общего имущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества МКД, являются обязательными условиями договора управления (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ);

• при этом в силу ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение условий такого договора осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, то есть по соглашению сторон или в судебном порядке. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ),

• согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении, если иное не вытекает из соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ), при этом в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон;

• из совокупности приведенных норм жилищного и гражданского законодательства следует, что собственники помещений МКД не вправе в одностороннем порядке изменять ранее установленный размер платы за содержание общего имущества дома на прошедший период и распространять изменения на прошлые периоды по исполненному договору;

• а значит, не соответствуют законодательству выводы судов о наличии у истца права требовать от УК перерасчета, а также о наличии переплаты, основанные на том, что решением ОСС в одностороннем порядке изменен ранее установленный размер платы на прошлый период;

• кроме того, положениями ст. 162 ЖК РФ, п. 17 Правил № 491, и пп. 5, 8 Правил № 416 предусмотрено, что при заключении договора управления ОСС должно утвердить перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, условия их оказания и выполнения, объем, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) их оказания; данные условия подлежат включению в договор управления. Размер платы за оказанные в соответствии с перечнем услуги должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД в соответствии с предписаниями законодательства, отвечать требованиям разумности и не может устанавливаться на ОСС произвольно (п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22), то есть размер платы должен быть экономически обоснован;

• такая плата по смыслу ст. 154, 155, 158 ЖК РФ не поступает в собственность УК, которая распоряжается данными средствами от своего имени, поскольку плата носит целевой характер и должна обеспечивать интересы собственников. В соответствии с ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ за качество оказываемых услуг несет ответственность УК, а собственники помещений могут оспаривать факт их надлежащего оказания;

• поскольку правоотношения сторон по договору возмездного оказания услуг по управлению МКД регулируются, в том числе, и гражданским законодательством, в силу ст. 783 ГК РФ к такому договору применяются общие положения о подряде, согласно которым у заказчика возникает обязанность уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом (ст. 711 ГК РФ). Как разъяснено в п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51, приемка работ не лишает заказчика права представить суду возражения по фактическому объему и стоимости работ;

• однако в данном случае суды не исследовали утвержденный ОСС перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в жилом комплексе, их объем, стоимость, условия оказания и выполнения; не проверили, соответствовали ли услуги, фактически оказанные УК в указанный в иске период, перечню и стоимости, предусмотренным договором управления; не исследовали вопросы об экономической обоснованности и разумности стоимости оказанных услуг, и как следствие, о разумности снижения размера их оплаты решением внеочередного ОСС применительно к спорному периоду, а также о наличии или отсутствии в связи с этим на стороне УК неосновательного обогащения (абзац второй п. 4 ст. 453, глава 60 ГК РФ);

• данный подход позволит исключить вероятность навязывания каких-либо услуг, работ или расходов, в которых собственники МКД не нуждались, обеспечить справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов возникших правоотношений, как собственников помещений в МКД, так и УК, а также будет соответствовать правовой позиции Конституционного Суда РФ, сформулированной в постановлении от 28.12.2021 № 55-П. 

Основные тезисы

В своем определении СКЭС ВС РФ дала четкий юридический анализ, основанный на системном толковании жилищного и гражданского законодательства. Ключевые аргументы сводятся к следующему: